[전세사기] 임차보증금과 세금, 당해세의 우선순위

0. 들어가며 - "전세사기"가 다시 문제되고 있다.

금리가 오르고 부동산 시장이 정체되면서 다시금 "전세사기"가 크게 문제되고 있다.

2008년 미국 금융위기 이후 부동산 가격이 하락하면서 "전세사기"가 문제 됐었다. 전세사기는 처음부터 돌려줄 생각 없이 임차보증금을 받고 임대차계약을 체결하는 것을 말하는데, 주로 건축업자가 주택(보통은 신축빌라)를 매매가에 가까운 보증금을 받고 임대한 이후에 자력이 없는 사람에게 매각해버려서(이때 매수인은 오히려 수수료를 받고 주택을 양도받기도 한다^[각주:1]) 임차인이 임대차계약 만료시에 임차보증금을 돌려받기 어려워지는 경우가 많은 것으로 보인다.

전세사기의 문제점은 임차인이 우선변제권을 확보하였다고 하더라도 상당한 손해를 볼 수 있다는 것이다.

 

 

1. 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금의 우선순위가 정해진다.

주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의2 제2항).^[각주:2]

법원 경매로 임대부동산이 매각된 경우에도 우선변제권은 유효한데, 우선변제권을 취득한 날을 기준으로 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 매각 대금을 배당받을 수 있는 것이다.

 

 

2. 세금도 법정기일에 따라서 우선순위가 결정된다.

 

세금은 '법정기일'에 따라서 우선순위가 결정된다. 즉, 국세의 법정기일 보다 임차보증금에 대한 우선변제권 취득일이 빠르면 임차인은 국세에 우선하여서 매각 대금을 배당 받을 수 있게 된다.^[각주:3]

여기서 '법정기일'은 세금에 따라서 신고일, 납부고지서 발송일, 납세의무 확정일 등으로 정해진다.

국세기본법 제35조(국세의 우선) ② 이 조에서 “법정기일”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기일을 말한다. <개정 2020. 12. 22., 2020. 12. 29.> 1. 과세표준과 세액의 신고에 따라 납세의무가 확정되는 국세[중간예납하는 법인세와 예정신고납부하는 부가가치세 및 소득세(「소득세법」 제105조에 따라 신고하는 경우로 한정한다)를 포함한다]의 경우 신고한 해당 세액: 그 신고일 2. 과세표준과 세액을 정부가 결정ㆍ경정 또는 수시부과 결정을 하는 경우 고지한 해당 세액(제47조의4에 따른 납부지연가산세 중 납부고지서에 따른 납부기한 후의 납부지연가산세와 제47조의5에 따른 원천징수 등 납부지연가산세 중 납부고지서에 따른 납부기한 후의 원천징수 등 납부지연가산세를 포함한다): 그 납부고지서의 발송일 3. 인지세와 원천징수의무자나 납세조합으로부터 징수하는 소득세ㆍ법인세 및 농어촌특별세: 그 납세의무의 확정일 4. 제2차 납세의무자(보증인을 포함한다)의 재산에서 징수하는 국세: 「국세징수법」 제7조에 따른 납부고지서의 발송일 5. 제42조에 따른 양도담보재산에서 징수하는 국세: 「국세징수법」 제7조에 따른 납부고지서의 발송일 6. 「국세징수법」 제31조제2항에 따라 납세자의 재산을 압류한 경우에 그 압류와 관련하여 확정된 국세: 그 압류등기일 또는 등록일 7. 「부가가치세법」 제3조의2에 따라 신탁재산에서 징수하는 부가가치세등: 같은 법 제52조의2제1항에 따른 납부고지서의 발송일 8. 「종합부동산세법」 제7조의2 및 제12조의2에 따라 신탁재산에서 징수하는 종합부동산세등: 같은 법 제16조의2제1항에 따른 납부고지서의 발송일

종합부동산세 납부의무자가 과세표준과 세액을 신고한 후 이를 납부하지 아니하여 과세관청이 신고한 사항에 관하여 아무런 경정 없이 신고한 세액에 자진납부에 따른 공제 세액만을 합산한 세액을 납부하도록 고지한 경우 종합부동산세의 법정기일은 납부고지서의 발송일이 아닌 최초의 신고일이 되며, 가산금의 법정기일은 고지된 납부기한을 도과한 때가 된다.^[각주:4]

 

 

3. 임차 부동산에 부과된 "당해세"는 법정기일과 무관하게 임차보증금에 우선한다.

이른바 '당해세'는 해당 물건을 과세 대상으로 하는 세금을 말한다.^[각주:5] 구체적으로는 국세 중 상속세, 증여세, 종합부동산세, 지방세 중 재산세, 자동차세(자동차 소유에 대한 자동차세만 해당), 지역자원시설세(소방분에 대한 지역자원시설세만 해당), 지방교육세(재산세와 자동차세에 부가되는 지방교육세만 해당)가 있는데, 주택의 경우 상속세, 증여세, 종합부동산세, 재산세가 당해세가 된다.^[각주:6]

당해세는 법정기일과 관계 없이 임차보증금에 우선한다.^[각주:7] 즉, 임차 부동산이 경매로 매각되면, 임차인이 보증금에 대한 우선변제권 취득하였다고 하더라도 당해세에 우선 배당된다.

한편, 종합부동산세는 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 합계액(공시가격)이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 과세되는 세금이다. 즉, 종합부동산세는 인별 과세되는 것이다. 따라서 총재산가액 중 매각재산가액이 차지하는 비율을 종합부동산세(가산세 포함)에 곱하여 산출한 금액을 당해세로 우선징수하게 된다.^[각주:8]

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1. "전세 사기는 매매가 대비 전세가 비율인 전세가율이 높은 권역에서 자주 발생하고 있다. 특히 매매거래 건수가 없는 신축빌라를 이용하는 경우가 많다. 건축주가 자체적으로 임대 사업을 하는 것처럼 위장해 시세보다 높은 가격에 세입자를 들인 후 명의만 제공하는 '바지사장'에게 매각하는 방식이다. 신용불량자나 노숙자, 장애인 등 사회적 약자들에게 수수료를 주겠다고 하거나 보증금을 이어받게 해 주겠다고 속여 계약을 체결한다." 매일경제 2022. 6. 14.자 "피같은 내 돈 몽땅 날렸다"…4년 새 78배↑ 전세사기 주의보 [본문으로]
2. 대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결 [본문으로]
3. 국세기본법 제35조 제1항 제3항, 지방세기본법 제71조 제1항 제3호 참조 [본문으로]
4. 대법원 2010. 12. 9. 선고 2010다70605 판결 [본문으로]
5. 대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카8385 판결 참조함 [본문으로]
6. 국세기본법 제35조 제3항, 지방세기본법 제71조 제5항 [본문으로]
7. 국세기본법 제35조 제1항 제3호, 제3항, 지방세기본법 제71조 제1항 제3호, 제5항 [본문으로]
8. 서면-2015-징세-22609, 2015. 4. 17 [본문으로]