1. 임차권등기명령신청이란?
임차권등기명령신청은 집 주인이 보증금을 돌려주지 않아서 이사갈 수 없을 때 이용하면 좋은 제도이다.
임차권등기명령신청을 하면, 부동산 등기부에 임차권등기가 이루어지고, 임차권등기가 되면 주소지를 옮기더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있기 때문이다.
2. 임차권등기명령제도를 이해하기에 앞서서 '대항력'과 '우선변제권'의 의미를 알아두자.
전/월세 계약을 하면 '주민등록'을 이전하고 '확정일자'를 받아야 한다는 사실을 어디선가 들어본 일이 있을 것이다. 이는 주택임대차보호법에서 정한 '대항력'과 '우선변제권'을 확보하기 위한 것이다.
임대차계약을 체결하고 (1) 주택의 인도와 (2) 주민등록을 마치면, 그 다음날부터 임대차계약을 제3자에게 주장할 수 있는 '대항력'이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제1항).
그리고, 임차인이 (1) 대항력을 취득하고 (2) 임대차계약서에 확정일자를 갖추면 '우선변제권'을 갖는다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).
| 여기서 '대항력'과 '우선변제권'은 서로 다른 개념이므로 유의해야 한다. '대항력'은 임대인이 아닌 제3자에게도 임대차계약상 권리를 주장할 수 있는 효력을 말하는데, 쉽게 말하자면 집주인이 집을 팔아버리더라도 새로운 집주인에게 임대차계약상 권리(집에 거주할 권리, 보증금을 반환받을 권리)를 주장할 수 있게 된다는 것이다.1 '우선변제권'은 집이 경매나 공매에서 팔릴 경우에 순위를 보전받을 수 있는 권리이다. 즉, 집이 경매로 넘어가는 경우에 보증금을 돌려받기 위한 안전장치인 셈이다. |
3. 임차권등기를 하면 '주민등록'을 이전하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.
주택임대차보호법은 '대항력'과 '우선변제권'을 특별히 인정하여서 임차인을 보호한다. 임대차계약은 '등기'하지 않으므로 제3자에게 주장하기 어려운 한계를 제도적으로 보완한 것이다.
그런데 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지는 '대항력'과 '우선변제권'을 반드시 유지하여야 하므로, 그 요건인 '주민등록'도 계속 유지해야 하는 문제가 발생한다.
| 주택임대차보호법은 주택의 인도와 '주민등록'을 요건으로 등기된 물권(예컨대 전세권)에 버금가는 강력한 대항력을 부여하는 것이기 때문에,2 대항력을 유지하기 위해서는 '주민등록'을 절대로 다른 곳으로 옮겨서는 안 되는데, 임대차계약기간이 종료되어서 이사를 가려는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 세입자는 주민등록을 옮길 수 없으므로 이사를 갈 수 없게 되는 것이다.3 |
그래서, 임차권을 등기부에 등기할 수 있도록 하는 제도를 마련한 것이 바로 '임차권등기명령제도'이다. 임차권등기를 하면 주민등록을 옮기더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).임대차계약이 채권적 권리로 등기할 수 없는 문제를 보완하기 위해서 주택임대차보호법이 만들어진 것인데, 이를 다시 등기할 수도 있도록 한 것이다. 결국 임대차가 거의 물권처럼 변해버린 것...
4. 임차권등기명령은 임대차가 끝났고 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있다.
임대차계약을 체결하면서 곧바로 임차권을 등기할 수 있다면 임차인 입장에서는 너무나 좋을 수 있겠지만, 임차권등기명령을 신청하기 위해서는 (1) 임대차가 끝난 후 (2) 보증금이 반환되지 아니한 경우이어야 한다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항).
즉, 임대차계약 기간이 만료되었어야 할 뿐만 아니라, 묵시적/명시적 갱신도 이루어지지 않았어야 하고, 임대차계약상 자동갱신 조항이 있는 경우나 법률상 자동갱신된 경우라면 별도로 해지한 이후에 신청할 수 있다.45
5. 주택임차권등기명령신청서 작성 예시
임차권등기명령신청서의 적성 예시이므로 참고만 하시길 바란다.
6. 임차권등기 결정 후 등기부상 임차권등기가 경료되었는지 확인 후 주민등록을 이전하여야 한다.
임차권등기명령신청을 제대로 하면 통상 1~2주 이내에 법원의 결정이 이루어진다.
주의할 점은, 법원의 결정이 있더라도 곧바로 주민등록을 이전해서는 안 된다. 법원의 결정이 피신청인(집주인)에게 도달되고 나면 법원이 직권으로 임차권등기의 기입을 촉탁하는데,6 법원의 결정이 피신청인에게 도달되는데 시일이 걸릴 수 있으므로 반드시 등기부에 임차권등기가 기입된 사실을 확인하고 주민등록을 이전하여야 한다.
- 주의할 점은, 반대로 말하면 대항력이 없는 임대차는 새로운 집주인에게 그 권리르 주장하지 못하는 일이 발생할 수 있으므로 주의해야 한다. [본문으로]
- 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결 등 참조 [본문으로]
- 이사를 가는 것이 불가능한 것은 아니다. 하지만, 일단 보증금을 돌려받지 못하면 이사갈 집의 보증금이 부족해질 수도 있고, 이사갈 집에 대한 대항력을 취득할 수 없는 문제도 있다. 그리고 거주지에 주민등록을 하여야 하므로 위장전입 문제도 발생할 수 있다. [본문으로]
- 특히, 임대인이 갱신거절의 통지를 하지 않는 등 별도의 통지를 하지 않아서 임대차계약이 자동으로 갱신된 경우라면 임차인이 해지통지를 하고 3개월이 지나야 해지가 되므로 유의해야 한다. [본문으로]
- 임차인의 해지통지를 임대인이 수령한 날부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생하기 때문에(주택임대차보호법 제6조의2 제2항), 해지통지는 반드시 내용증명으로 보내는 것이 안전하겠다. [본문으로]
- 주택임대차보호법 제3조의3 제7항, 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제5조 [본문으로]
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